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沈良:房地产掠夺(显性掠夺、隐性掠夺、惯性掠夺)  

2009-12-19 10:24:37|  分类: 沈良 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业,在中国真正快速发展的时间只有十来年,但这个行业的企业和BOSS却积累了惊人的财富。2009年胡润百富榜,前一百位富豪中已经超过30%为房地产企业家,前十名(12位)中更是有8位主营房地产。他们分别是排名第3的许荣茂家族,排名第4的杨惠妍家族,排名第5的黄伟李萍夫妇、卢志强、朱孟依家族,排名第9的王健林,排名第10的严彬、张近东。

2009排名
2009财富
姓名
公司
总部
行业
出生地
1
350
王传福
比亚迪
广东深圳
汽车、手机零部件、充电电池
安徽巢湖
2
330
张茵 家族
玖龙纸业
香港、美国
包装纸
黑龙江鸡西
3
320
许荣茂 家族
世茂集团
上海
房地产
福建石狮
4
310
杨惠妍 家族
碧桂园
广东佛山
房地产
广东佛山
5
300
黄伟 、李萍夫妇
新湖集团
浙江杭州
房地产、金融
浙江温州
5
300
刘永行 家族
东方希望
上海
重化工、氧化铝、电解铝、饲料
四川新津
5
300
卢志强
泛海建设
北京
房地产、金融
山东威海
5
300
朱孟依 家族
合生创展/珠江投资
广东广州
房地产
广东丰顺
9
290
王健林
大连万达
北京
商业地产、酒店、文化产业、住宅地产
四川
10
280
刘忠田 家族
忠旺集团
辽宁辽阳
铝型材、塑料
辽宁
10
280
严彬
华彬集团
北京
房地产、高尔夫球场、饮料、矿
山东
10
280
张近东
苏宁电器
江苏南京
家电零售、房地产
江苏南京


为什么房地产行业可以如此迅速积累财富?为什么房地产行业可以诞生如此之多的超级富豪?
与此同时,普通老百姓为什么对房子又爱又恨?而“开发商”这一名词几乎已经成为骂人“为富不仁”的代名词。

一、房地产行业的本质
原先中国的房子是分配的,房子没有成为商品在市场上流通。我们可以这么说,98年以前,房地产这个行业和现在是完全不同的。那么房地产行业为什么会变成今天这样的存在形式?
房地产行业游戏规则的改变形成的直接结果就是庞大的社会财富的转移。房地产其实就是把国民在改革开放的二三十年中积累的财富进行合法转移和再分配的一个游戏、一项工具、一个中介。
对政府而言,通过房地产行业流向中央和地方财政的财富,可以充足国库、提高国家整体实力、掌握更多的国际话语权,可以通过财富再分配的形式让某些需要投入、需要扶持的行业获得相应的财政投入,可以让社会的弱势群体获得必要的生活保障等。对很多地方政府而言,房地产已经是其财政收入的最大来源,如果缺少了土地款和房地产行业的税收,中国的很多城市就很难的正常运行。

二、房地产行业的掠夺性
其实,说得再明白一点,房地产行业为什么能够贡献如此之多的政府财政、能够培育出如此之多的超级富豪,并不是完全因为这个行业本身创造了很大的财富,而是因为这个行业可以掠夺广大社会居民和其他行业积累的或创造的财富。
房地产行业对社会居民和其他行业的掠夺性以三种形式体现。①显性掠夺②隐性掠夺③惯性掠夺

①显性掠夺
为什么叫显性掠夺,因为在这一财富转移和分配过程中,财富的流动是明显的,财富从一方流向另一方也是明确的。
比如一个普通的家庭,买下一套半大不小的房子之后,基本上交出了这个家庭10年的储蓄(交首付),然后还要在今后的20年中,把每个月收入的一部分交给银行(月供)。其实,这完全可以看做是居民之前10年储蓄的财富和之后20年部分劳动创造的财富的一次性转移,这次转移通过的就是一套房子这个中介。
只要房价居高不下,这种显性掠夺就会继续发生,可悲的是,老百姓很难理解这种掠夺形式。

②隐性掠夺
为什么叫隐性掠夺,因为在这一财富转移和分配过程中,财富的流动是不明显的,财富从一方流向另一方也是很难看清很难理解的。
我们经常会发现这样的情况,当一个地段不太成熟时房价只有1万元每平米,而当大型的商场入住、地铁开通、公交车增设、学校的建设、餐饮/娱乐/银行/邮局等入住、河道的清理、周边的公园开放……,同样的一套房子价格可能就在短短的两三年时间里,涨到了2万元每平米。
房子价值的增值被美其名曰“土地增值、通货膨胀、供不应求”,但是如果我们理性地思考价值和价格的问题,我们会发现,一套房子所凝聚的劳动价值理论上是相对稳定的,并不会过两三年就翻一倍,它价格的增值部分,也许有一小部分确实是因为通货膨胀或供不应求,但绝大部分则是对其他行业的价值转移。
也就是说,房地产这种特殊商品,房地产这个特殊行业,具备了转移部分其他行业创造的财富的功能。在商场、地铁、学校、餐饮/娱乐/银行/邮局、公园等建设和运行过程中,也凝聚了大量的人类劳动,由此产生的社会价值有一部分就被房地产转移过去了,这就是为什么同样一套房子价格会飙升的原因。
房地产的增值,核心原因是它转移了其他行业创造的财富。又因为它是通过看不见的游戏规则零成本地转移过来的,所以它没有支付给其他行业或整个社会应有的回报,这些价值都被房地产行业的利益获得者分取了。

那么在房价上涨的过程中,房地产通过隐性掠夺的财富是怎么被分取的呢?
我们说,如果房子不涨价或房价保持相对平稳,一套房子的售价中大约有30%-40%是土地款,10%-20%是各个环节的税收,这些是政府收入;30%-40%是建筑、销售成本,是建筑商、园林公司、设计公司、销售公司、广告公司和媒体、建筑材料供应商等的收入(是收入而不是利润);支付完上述的成本,还有10%-20%就是开发商的利润。也就是说如果开发商用3倍的资金杠杠,两年时间完成一个楼盘的销售,在房价稳定的情况下,年资产回报在30%-60%左右。
如果真的是这样的财富分配比例和资本回报比例,那还是比较合理的,至少大部分财富转移到了政府的财税收入,这些财富基本上还是可以用之以国、用之于民的。
但问题是,1万的房价两三年后变成2万了,一套房子100万的总价变成200万了,那么后续售出的房子中,增值部分几乎都被开发商拿走了(扣除少量的税)。一套房子国家分到的还是40-60万,开发商以外的环节分到30-40万,而开发商分到了110-120万,多出来的100万基本上都是开发商获得的。也就是说如果房产的增值速度较快,受益最大的是开发商,房地产所转移的社会财富(其他行业劳动者创造的财富)会更多地流向开发商的口袋。
如果有一天,法律规定房地产的增值部分属于全社会共有,那么这种隐性掠夺才不会被少数人分取。

③惯性掠夺
为什么叫惯性掠夺,因为在这一财富转移和分配过程从某个时点开始就一直在持续。
房地产对整个社会的惯性掠夺,最明显的表现形式就是房租和物业费,同时每个居民几乎任何消费中的一部分也会被当作房租,比如你去吃饭花了100元,其中饭店的老板可能要支付10元的房租,你去买了一辆车20万元,其中4S店的老板可能要支付5000元的房租……
就连09年胡润百富榜排在第29名,拥有185亿身家的周成建(美特斯邦威)都曾在一期电视节目中表达过这样的“抱怨”:美特斯邦威的1/3的利润以租金的形式被房地产商或持有商铺的人拿走了。
对持有自己居住自己使用以外房产的人或企业来说,就是通过这种惯性掠夺不断吞噬其他行业创造的财富。

三、掠夺的延续
在东方世界,这种掠夺会因为房地产这个游戏规则设计的“科学性”(预售、按揭、杠杆、土地拍卖等),以及它对政府的绑架(土地财政)、对银行的绑架(按揭贷款)、对整个社会的绑架(大量城市居民拥有房产),再加上东方人的三大特点1、喜欢储蓄(能够存钱付首付)2、抗压性强(甘于承受高房价和月供)3、家庭观念强(必须拥有一套房子),房地产行业目前的运行模式还将继续持续下去,也许是5年、也许是10年、也许是50年。
总是,现在的日本、韩国、中国香港、中国大陆都是如此,没有人有能力去改变,也没有政府敢于去改变。
要想社会上大部分人统一起来不买房是不现实的,因为在房价上涨的过程中,不但政府和开发商是受益者,炒房者和先买房的人也是受益者。想要让政府去改变房地产的游戏规则也是很艰难的,除非政府能够在每年少收入30%的情况下正常运作而不至于招致民众的抱怨和社会的动乱。
似乎在中国发生一次次贷危机就可以使房价暴跌,解决或缓解房地产的掠夺问题,但是次贷危机在中国发生的可能也是很小,因为一方面银行不会贷款给现在买不起房子的人,另一方面当真的有很多人断供时,第一遭殃的是银行,而银行又是国有的,国家哪会允许银行出那么大的风险?
物业税?遗产税?二手房的增值税?真的不知道如何瓦解房地产对整个社会的掠夺。
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